Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) yürürlüğe girdiğinden bugüne kadar bu kanun gereğince yapılan yapı sayısında belirgin bir artış gözlenmiş olup, bu artış her geçen gün büyümektedir. Bu nedenle Kentsel Dönüşüm olarak isimlendirdiğimiz bu kanun kapsamında yapılan uygulamaların incelenmesi ve uygulamalar neticesinde meydana gelen aksamalar tespit edilmeli, yetkili kuruluşlar tarafından değerlendirilerek, gerekirse kanunun ve/veya ilgili yönetmeliğin revize edilmesi gerekmektedir.

Bu bakış açısı ile Kentsel Dönüşüm kapsamında olsun ya da olmasın, Kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulması aşamasında Arsa Paylarının belirlenmesi çok büyük bir önem arz etmektedir.

Arsa Payı nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Tarifler başlıklı 2. Maddesinde Arsa Payı; ‘Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları’ olarak ifade edilmiştir.

Aynı kanunun 3. Maddesinde ise; Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak ifade edilmekte olup, ‘Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.’ denilmektedir.

Bu maddeden anlaşıldığı üzere arsa payı belirlenmeden önce her bir bağımsız bölümün değerlerinin bilinmesi gerekmektedir.

Arsa paylarını kim belirlemeli?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde 14.11.2007 yılında yapılan değişiklikte, bu maddenin değiştirilmesine yönelik olarak, değişiklik tasarısı gerekçesinde ‘kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi olan uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumları ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleri ile oranlı olarak, projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi suretiyle, arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi amaçlanmaktadır.’’ denilmektedir.

Yukarıda da net olarak belirtildiği üzere; arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi için arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak dağıtılmalıdır. Durum böyle iken arsa paylarının doğru olarak dağıtılmasının yolu bağımsız bölümlerin değerlerinin adil olarak tespit edilmesinden geçmekte olup, bu işi en doğru biçimde Gayrimenkul Değerleme Uzman’larının yapabileceği açıktır.


Bugün ülkemizde Gayrimenkul Değerleme Faaliyetleri Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde SPK denetiminde ve TDUB (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği) gözetiminde yapılmaktadır. Olası haksızlıkların giderilmesi ve arsa paylarının adaletli bir şekilde dağıtılmasının sağlanması konusunda ilgili kanun ve yönetmeliklerde gerekli düzenlemelerin yapılarak arsa payları belirlenmeden önce bağımsız bölümlerin değerlerinin tespit edilmesi işlemi zorunlu hale getirilmelidir.

Aydil Çeven
Harita Kadastro Mühendisi
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı



2016.12.06