Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı ve Değerlemesi

Kentsel Dönüşüm Üzerine Kısa Bir Analiz;

Ülkemizde Cumhuriyet döneminde başlayan kentleşme hareketleri 1950 yılından sonra köyden kente oluşan göçe bağlı olarak, hızlanmaya başlamış ve nüfus artışının da katkısıyla kentler büyümüş, gecekondulaşma başlamıştır.

Bu gelişmelerden sonra ülkemizdeki kentsel dönüşüm süreci dikkate alındığında, hukuki alanda yapılan ilk çalışmanın 1966 yılında Gecekondu Kanunu’nun yürürlüğe girmesi olduğu görülmektedir. Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi ve yeniden gecekondu yapımını önlemek amacı ile çıkarılan bu yasadan sonra, 1984 yılında 2981 sayılı “İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin değiştirilmesi Hakkındaki Kanun” yürürlüğe girmiştir. Bu kanun gereğince gecekondu bölgelerinde Islah İmar Planları hazırlanarak uygulamaya konulmuş ve Kentsel Dönüşüm konusunda ilk adımlar atılmıştır. 1984 yılında çıkarılan “Toplu Konut Kanunu” da kentleşme adına yapılmış önemli bir çabadır.

1999 yılında meydana gelen Marmara Depremi sonucunda Devlet sağlıklı Kentleşme ve Kentsel Dönüşüm konusunda daha kapsamlı çalışmaların yapılmasını gereği üzerinde durarak ilk etapta 2000 yılında Gecekondu Kanununa ek madde ilave ederek, 17 Ağustos ve 12 Kasım 1999 depremlerinde zarar gören illerde doğal afetler nedeni ile sağlıklı, güvenli ve düzenli yeni yerleşim alanları oluşturmak amacı ile bazı önlemler almıştır.

Kentsel dönüşüm ile ilgili doğrudan yapılan ilk yasa 2004 yılında hazırlanan “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’dur. Ancak bu kanunun uygulama alanının, belirli bir bölgeyi kapsaması nedeni ile ülke genelinde yaşanan Kentsel Dönüşüm sorununa ilaç olmamıştır.

Kentsel Dönüşüm konusunda ülke genelinde yönelik ilk kapsamlı çalışma 2005 yılında çıkarılan Belediye Kanunun 73. Maddesi ‘dir. Bu madde ile ülkemizde ilk kez Kentsel Dönüşümün yasal altyapısını oluşturmuştur. 2010 2012 ve 2014 yıllarında Belediye Kanununun 73. Maddesi yeniden düzenlenmiştir.

2005 yılında yasalaşan 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun” Belediye Kanununun 73. Maddesinden sonra Kentsel Dönüşüm kavramı içerisinde uygulanan 2. önemli yasadır. Ancak bu kanunda; Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nca SİT alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilmesini hedeflediğinden kapsamı dardır. Buna rağmen SİT alanlarında konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanlarının oluşturulması, tabi afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel
taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılması bakımından Kentsel Yenileme konusunda atılmış önemli bir adımdır.
Ülkemizde Kentsel Dönüşüm konusunda yapılan en son yasal düzenleme 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”dur. Bu kanunun amacı ise Afet Riski altındaki alanlar ile Riskli yapıların iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerinin yapılmasını sağlamaktır.

Görüldüğü üzere, ülkemizde “Kentsel Dönüşüm” konusunda temel olarak 3 ayrı yasal düzenleme bulunmaktadır. Bunlar, Belediye Kanununun 73. Maddesi, 5366 sayılı kanun ve 6306 sayılı kanundur.

Esasında, bu 3 kanun amaç ve hedefleri açısından değerlendirildiğinde birbirinden farklı olarak görülmekle birlikte, her ölçüde Kentsel Dönüşüm kavramının kapsama alanında kalmaktadır.

Ancak en son çıkan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, kamuoyuna ‘Kentsel Dönüşüm’ başlığı ile duyurulduğu için günümüzde Kentsel Dönüşüm denilince 6306 sayılı kanun algılanmakta ve yorumlanmaktadır.

Gelinen bu noktada; Kentsel Dönüşüme yönelik olan, bu 3 yasal düzenlemeyi hedeflerine uygun olarak ifade etmek gerekirse;
- Riskli yapıların iyileştirilmesi, tasfiyesi ve yenilenmesinin 6306 sayılı kanun ile;
- SİT alanlarında bulunan taşınmazların Yenileme Alanı Kapsamına alınarak revizyonunun 5366 sayılı kanun ile
- Bir alanın Kentsel Dönüşüm ve Gelişim alanı olarak ilan edilmesi ve bu kapsamda uygulama yapılmasının, Belediye Kanununun 73. Maddesi gereğince mümkün olabileceği anlaşılmalıdır.