Konut Kredisi Yapılandırması hakkında merak edilenler

Faiz düşüşleriyle beraber gayrimenkul kredisi kullananlar tarafından yeniden yapılandırma ve kredi transferi için bankalara yapılan başvurularda büyük artış oldu. Özellikle geçtiğimiz birkaç yılda, bugüne göre yüksek oranlarda kredi alan kişiler yeniden yapılandırma için bankalara gidiyor. Refinansman her zaman kredi kullananların lehine bir sistemdir. Sabit faizli kredilerde faiz oranları yükseldiğinde bundan etkilenmeyen tüketici, faiz oranları düştüğünde ise yeniden yapılandırma imkanlarıyla düşen oranlardan yararlanabilir. Ancak refinansmandan maksimum fayda sağlamak için bazı püf noktaları bilmek gerekli.

Aylık taksiti değil, vadenizi düşürerek daha çok kar edin

Konut Kredisi alırken vade ne kadar uzarsa anapara üzerinden bankaya ödenen faiz o kadar artar. Vade kısaldığında ise aylık taksitler artacaktır. Bu yüzden Gayrimenkul kredisi aylık taksitlerinde bir denge tutturmak gerekiyor. Aylık taksit miktarı ödeme gücünüzün yetebileceği kadar düşük, ancak sizi fazladan zarara sokmayacak kadar da yüksek olmalı. Refinansman kişiye bu dengeyi tekrar kurma şansı tanıyor. Nasıl mı?

Satın alınan kredinin anaparası borç olarak durdukça bankaya faiz ödenir. Vadeler uzadığında ödenen faiz de büyür, kredinin maliyeti artar. Bu yüzden bir krediyi yeniden yapılandırırken aylık taksit miktarları düşürülmeyip toplam taksit sayısında düşüşe gidilirse kredinin toplam maliyeti daha çok azalır.

İki örnekle karşılaştıralım:

Ahmet Bey X Bankası’ndan 2 yıl önce, aylık %1,10 oranla, 10 yıllık, 100.000 TL, aylık taksiti de 1.505 TL olan bir konut kredisi almış olsun. Ahmet Bey Y Bankası ile kredinin 8 yıllık kalan kısmı için %0,75 oran, 1.500 TL dosya masrafı ile anlaşsın.

Ahmet Bey X bankasındaki kredi ödemesine devam etseydi kalan anaparası olan 89.000 için 8 yılda 55.500 TL faiz ödemesi gerekecekti. Kredisini Y bankasına transfer ettiğinde ise bu rakam 38.650 TL’ye düşüyor ve aylık taksitleri 175 TL azalarak 1330 TL’ye düşüyor. Bu durumda Ahmet Bey %2 erken kapama ücreti dahil toplam 16.850 TL kara geçiyor.

Peki Ahmet Bey aylık taksitlerini sabit tutup vadeyi kısaltsaydı ne olacaktı?

Ahmet Bey’in ödeme gücü zaten aylık 1.500 TL’ye yetiyordu. Ahmet Bey bu miktarda taksit ödemeye devam edip kredisini daha erken bitirmeyi kabul etseydi, ödemesi gereken taksit sayısı 96 aydan 80 aya düşecekti. Ahmet Bey’in bundan toplam kazancı ise 22.000 TL olacaktı. Yani Ahmet Bey için vadeyi kısaltmak aylık taksit tutarını düşürmeye göre toplam geri ödeme tutarına göre yaklaşık 5.000 TL daha karlı.

Diyelim ki aradan geçen 2 yılda Ahmet Bey’in maaşı artmış, aylık ödeme gücü yükselmiş olsun. Ahmet Bey kredisini yeniden yapılandırırken fırsattan istifade geri kalan kredisini aylık 1625 TL ödeme ile 8 yıl yerine 6 yılda kapatmaya karar versin. Çoğu bankanın 6 yıllık faizleri 10 yıllık faizlerinden daha düşüktür. Y bankası da Ahmet Bey’e vade 6 yıla düştüğünden aylık %0.75 değil, %0.73 oranla kredi versin. Bu durumda Ahmet Bey’in geri ödemedeki toplam kazancı 4.000 TL daha artarak 26.000 TL oluyor. Ahmet Bey taksit miktarını düşürdüğü ilk senaryodan %65 daha fazla, 10.000 TL ekstradan kar etmiş oluyor.

Dolayısıyla refinansman yapmak isteyenlere yapılacak tavsiye öncelikle “kredi vadesini düşürerek toplam faiz yükünü azaltmak” olmalı. Altından kalkabiliyorsanız aylık taksitinizi biraz artırıp daha da kara geçebilir, üstelik faiz oranındaki 5-6 yıl gibi düşüş noktalarını yakalamayı başarabilirsiniz. Son bir avantaj da krediyi daha erken kapatacak olmanızdır. Ancak eğer mevcut planda ödediğiniz aylık taksit sizi zorluyorsa, o zaman vadeyi sabit tutarak aylık taksiti düşürme seçeneğini düşünmelisiniz. Her iki seçenekte de refinansman sizin için karlı olabilir. Fakat görüldüğü üzere vadeyi düşürmek daha karlıdır.

Kendi bankamda yeniden yapılandırma mı, başka bankaya kredi transferi mi?

Kredinizi yeniden yapılandırmak için kendi bankanıza başvurabileceğiniz gibi başka bir bankaya transfer de yapabilirsiniz. Ancak krediyi başka bankaya transfer ederken önceki bankaya kalan anapara üzerinden %2 erken kapama cezası ödenir. Yeni dosya masrafları, ekspertiz ve ipotek ücretleriyle birleşince yeni bankaya geçmek sizin için önemli ölçüde bir peşin ödeme yükü getirecektir. Mevcut bankanız ise genellikle diğer bankalara göre daha yüksek faiz oranı verir. Eski bankanız ile yeni bankaların teklif ettiği oranlar arasında bazen %0,15’e varan farklılıklar olacaktır.

Bu durumlarda yeni bankaya geçişteki tüm ek masraflar (%2 erken ödeme cezası, yeni dosya masrafı, yeni ipotek harcı vb.) bankanın teklifine göre bankaya ödenecek faize eklenerek bir maliyet hesaplanmalı ve mevcut bankanın refinansman teklifindeki maliyetle kıyaslanmaldır. Böyle durumlarda çoğu zaman yeni bankaya geçmek yine de daha hesaplı bir seçenek olur.

Özel ödeme planlarını kullanarak maliyetinizi daha da azaltın

Refinansmanın başka bir avantajı da eski kredinizin kapatılıp yeni bir kredi açılacağı için ödeme planınızı yeniden belirleyebilecek olmanız. Diyelim kredinizi sabit taksitli olarak kullandınız. Ancak aradan geçen zamanda iş değiştirdiniz ve artık yılın belli dönemlerinde elinize toplu para geçiyor. Bu durumda refinansman yaparken yeni açılacak kredinize ara ödemeler ekletip toplam maliyetinizi daha da düşürebilirsiniz. İleride ara ödemeler yapmak istediğinizde erken ödeme cezası da ödememiş olursunuz.

Ayrıca yeni ödeme planıyla artan veya azalan ödeme planlarının avantajlarından faydalanabilirsiniz. Diyelim çocuklarınız büyüyor ve masraflarınız artacak. 3 sene sonra kredileri eskisi kadar yüksek meblağlarda geri ödeyemeyeceksiniz. Bu durumda azalan ödeme planıyla gitgide düşen taksitlerle kredinizi kapatıp sıkışıklık yaşamazsınız. Veya örneğin 3 sene sonra terfi etmeyi ve şimdiye göre daha fazla para kazanmayı bekliyorsunuz. Bu sefer de artan ödeme planı kullanıp gelir artışınızı kredi taksidinize yansıtabilirsiniz.

Kredi yapılandırma ile ilgili püf noktaları öğrendiniz. Şimdi konut kredisi hesaplamanızı yapıp en iyi refinansman tekliflerini bulma zamanı. Artık bunu internetten kolayca yapabilirsiniz. Hemen http://www.konutkredisi.com.tr/kredi-transferi sayfasına girip refinansmanda kar-zarar durumunuzu detaylı şekilde hesaplayabilir, en iyi banka tekliflerine ulaşıp anında refinansman başvurusu yapabilirsiniz. 2016.11.03